¿Quién paga las contribuciones si la compraventa ya se firmó, pero la inscripción se demora?

Comprar una propiedad en Chile no termina con la firma de la escritura en notaría. Después de ese acto todavía queda un paso fundamental: la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.

Pero ¿qué ocurre si al momento de firmar la compraventa todas las contribuciones estaban pagadas y, mientras el Conservador tramita la inscripción, vence una nueva cuota?

Es una situación que puede ocurrir perfectamente en una compraventa y genera una pregunta inmediata:

¿Debe pagar esa nueva contribución el vendedor o el comprador?

Un caso que puede ocurrir durante cualquier compraventa

Imaginemos la siguiente situación.

El comprador y el vendedor firman una escritura pública de compraventa ante notario. Al momento de la firma, el inmueble se encuentra completamente al día en el pago de sus contribuciones.

La escritura posteriormente ingresa al Conservador de Bienes Raíces para realizar la inscripción.

Sin embargo, el proceso demora varias semanas y durante ese período vence una nueva cuota de contribuciones.

Cuando el Conservador revisa nuevamente los antecedentes, aparece esa deuda pendiente y la inscripción no puede finalizar mientras no sea solucionada.

La propiedad todavía figura inscrita a nombre del vendedor y también puede continuar apareciendo a su nombre en los registros del Servicio de Impuestos Internos.

Entonces surge el conflicto:

si la compraventa ya fue firmada, ¿quién debería pagar esa contribución?

Firmar la escritura no significa que el comprador ya sea dueño

Este es probablemente el punto más importante para comprender el problema.

En Chile, tratándose de bienes raíces, la firma de la escritura pública de compraventa no produce por sí sola la transferencia del dominio.

El artículo 686 del Código Civil establece que la tradición del dominio de los bienes raíces se efectúa mediante la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces.

Esto significa que durante el período comprendido entre:

Firma de la escritura → ingreso al Conservador → inscripción definitiva

existe una etapa intermedia en que la compraventa ya fue celebrada, pero jurídicamente todavía no se ha completado la tradición del inmueble.

Mientras la inscripción no se practique, el vendedor continúa siendo el propietario inscrito.

¿Quién está obligado a pagar las contribuciones?

El Servicio de Impuestos Internos señala que el Impuesto Territorial debe ser pagado por el propietario del bien raíz, sin perjuicio de que determinadas personas que ocupen el inmueble, como usufructuarios, arrendatarios o meros tenedores, también puedan resultar responsables de su pago.

Por lo tanto, si durante la tramitación conservatoria vence una nueva contribución y el vendedor todavía mantiene el dominio inscrito, existe un argumento jurídico importante para considerar que esa obligación continúa correspondiendo al vendedor.

Esto resulta especialmente razonable cuando el comprador no tiene ninguna responsabilidad en la demora de la inscripción.

¿Por qué una contribución pendiente puede detener la inscripción?

Aquí aparece otra particularidad importante del sistema chileno.

El artículo 74 del Código Tributario establece que los Conservadores de Bienes Raíces no deben inscribir una transferencia de dominio sin que se les compruebe el pago de los impuestos fiscales que afecten a la propiedad objeto del acto.

Por eso puede producirse una situación aparentemente contradictoria:

1. La propiedad estaba al día cuando se firmó la escritura.

2. La escritura ingresó correctamente al Conservador.

3. Durante la tramitación venció una nueva contribución.

4. La nueva cuota aparece como pendiente.

5. Esa deuda debe ser regularizada para poder continuar con la inscripción.

En consecuencia, aunque la deuda no existía al momento de firmar, puede aparecer durante la tramitación y convertirse en un obstáculo para finalizar la transferencia.

Entonces, ¿debe pagar el vendedor?

En principio, si la escritura no establece algo diferente, existe un fundamento sólido para que la contribución que vence antes de practicarse la inscripción sea asumida por el vendedor, ya que continúa siendo el propietario registral del inmueble.

Sin embargo, hay una advertencia muy importante:

Siempre hay que revisar la escritura de compraventa

Las partes pueden establecer contractualmente desde qué momento determinados gastos, impuestos o contribuciones serán de responsabilidad del comprador.

Por ejemplo, una escritura podría establecer que:

“Las contribuciones que afecten al inmueble serán de cargo de la parte compradora desde la fecha de la presente escritura.”

En una situación así, la distribución económica entre comprador y vendedor puede ser diferente, aunque la inscripción todavía esté pendiente.

Por ello, no basta con mirar solamente quién figura en el SII o quién firmó la escritura. También debe revisarse cuidadosamente lo que las partes acordaron en el contrato.

¿Puede pagar el comprador para no seguir retrasando la inscripción?

Sí.

En la práctica, si existe una contribución pendiente que está bloqueando una compraventa, el comprador puede pagarla para agilizar el proceso.

Pero existe una diferencia importante entre:

quién efectúa materialmente el pago

y

quién debe soportar finalmente ese costo según la ley y el contrato.

El hecho de que el comprador pague una contribución para destrabar una inscripción no significa necesariamente que ese gasto le correspondiera definitivamente.

Dependiendo de lo establecido en la escritura, posteriormente podría corresponder su reembolso por parte del vendedor.

El problema de las demoras del Conservador

Este tipo de casos demuestra por qué una compraventa inmobiliaria no debería considerarse completamente terminada simplemente porque las partes ya firmaron ante notario.

Entre la firma y la inscripción pueden aparecer nuevos antecedentes:

contribuciones vencidas, observaciones del Conservador, diferencias en títulos, certificados que deben actualizarse u otros requerimientos necesarios para completar la inscripción.

Por eso es recomendable que vendedores, compradores y corredores inmobiliarios continúen realizando seguimiento al proceso hasta obtener la inscripción de dominio definitiva.

¿Cómo evitar esta discusión en futuras compraventas?

Una buena solución es establecer expresamente en la escritura quién será responsable de las contribuciones durante el período comprendido entre la firma y la inscripción.

Por ejemplo:

“Las contribuciones de bienes raíces y demás tributos que afecten al inmueble y cuyo vencimiento ocurra hasta la fecha en que se practique la inscripción de dominio a nombre de la parte compradora serán de cargo de la parte vendedora. Aquellas cuyo vencimiento ocurra con posterioridad a dicha inscripción serán de cargo de la parte compradora.”

De esta manera existe un criterio objetivo y fácilmente verificable.

No importa si el Conservador demora cinco días, tres semanas o más tiempo: la inscripción determina claramente el cambio de responsabilidad acordado entre las partes.

Una pequeña cláusula puede evitar un gran problema

La compra de una parcela, terreno, casa o departamento implica mucho más que acordar un precio y firmar una escritura.

El período existente entre la firma notarial y la inscripción conservatoria también debe ser considerado.

Si durante ese intervalo vence una contribución, y el contrato no dispone algo diferente, la circunstancia de que el vendedor continúe siendo propietario inscrito constituye un argumento relevante para que sea éste quien asuma el pago.

Sin embargo, cada operación debe analizarse considerando su escritura, la fecha de vencimiento de la obligación, la entrega material del inmueble y las condiciones particulares acordadas entre las partes.

En operaciones inmobiliarias, anticipar estos detalles puede evitar retrasos, discusiones y gastos inesperados.

En BuenasParcelas.cl creemos que una compraventa informada y transparente comienza antes de la firma y termina cuando el comprador tiene correctamente inscrita su propiedad.

Este artículo tiene carácter informativo y general y no constituye asesoría jurídica para un caso particular.

Fuentes legales

Código Civil, artículo 686: la tradición del dominio de bienes raíces se efectúa mediante la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces.

Servicio de Impuestos Internos: el Impuesto Territorial debe ser pagado por el propietario del bien raíz, sin perjuicio de las responsabilidades que puedan corresponder a determinados ocupantes.

Código Tributario, artículo 74: regula la acreditación del pago de impuestos fiscales que afecten a la propiedad para efectos de determinadas inscripciones conservatorias.