Promesas de compra y escrituras: hasta dónde llega la firma electrónica en Chile

1. El marco legal: Ley 19.799 y la firma electrónica

En Chile, la firma electrónica está regulada por la Ley N° 19.799 sobre documentos electrónicos y firma electrónica. Esta ley establece que los actos y contratos firmados electrónicamente son válidos igual que los firmados en papel, siempre que se cumplan los requisitos legales y técnicos.

Además, la ley dice expresamente que la firma electrónica, cualquiera sea su naturaleza, se mira como firma manuscrita para todos los efectos legales.

Eso sí, la propia ley distingue dos grandes tipos:

• Firma electrónica simple (FES)Es cualquier mecanismo electrónico que permite identificar al firmante (por ejemplo, un sistema con usuario/clave, códigos enviados por SMS, clic de aceptación con trazabilidad, etc.). Es útil para muchos contratos y documentos que no tienen solemnidades especiales.

• Firma electrónica avanzada (FEA)Es una firma electrónica certificada por un prestador acreditado, ligada de forma única al titular, bajo su exclusivo control, y que permite verificar si el documento ha sido alterado. Es la que se utiliza para firmar documentos con mayor exigencia jurídica, incluyendo instrumentos públicos electrónicos.

La regla general es clara:

Si la ley no exige una solemnidad especial incompatible con lo digital, el documento se puede firmar electrónicamente.

2. ¿Qué se puede firmar electrónicamente en el mundo inmobiliario?

En el ámbito inmobiliario, muchos documentos sí pueden firmarse con firma electrónica, especialmente si hablamos de instrumentos privados:

• Contratos de corretaje (encargo de venta de una propiedad).

• Mandatos para gestionar operaciones (por ejemplo, autorización para mostrar la parcela o recibir reservas).

• Contratos de reserva de compra.

• Y, muy importante: contratos de promesa de compraventa de inmuebles, que en Chile no requieren escritura pública para ser válidos, sino que basta un instrumento privado que cumpla los requisitos del Código Civil (art. 1554).

Si ese instrumento privado se firma mediante firma electrónica (simple o, idealmente, avanzada), se transforma en un documento electrónico con valor legal, cuya fuerza probatoria dependerá del tipo de firma usada y de cómo se acredite su autenticidad en juicio.

3. La promesa de compraventa: ¿se puede firmar electrónicamente?

La promesa de compraventa de un inmueble es un contrato donde las partes se obligan a celebrar en el futuro la compraventa definitiva, si se cumplen ciertas condiciones (plazos, obtención de crédito, etc.).

3.1. Requisitos básicos de la promesa

Aunque aquí no entraremos a redactarla, en términos muy simples una promesa debe contemplar:

• Identificación de las partes (promitente vendedor y promitente comprador).

• Individualización precisa del inmueble (rol, comuna, metraje, etc.).

• Plazo o condición para celebrar la compraventa definitiva.

• Precio y forma de pago.

• Sanciones por incumplimiento (multas, pérdida de reserva, etc.).

La discusión jurídica fue durante años si la promesa de compraventa de bienes raíces debía o no otorgarse por escritura pública. La jurisprudencia hoy es mayoritariamente uniforme en que no se exige escritura pública para la validez de la promesa:

• Basta un instrumento privado que cumpla los requisitos legales, aun cuando la compraventa prometida sí requiera escritura pública.

Eso abre la puerta a que la promesa pueda celebrarse como instrumento privado electrónico, firmada con firma electrónica.

3.2. ¿Firma simple o avanzada para la promesa?

En la práctica:

• Firma electrónica simple (FES):Puede bastar jurídicamente para la promesa, pues se trata de un instrumento privado. Sin embargo, en caso de conflicto, será necesario probar la autenticidad y autoría con más esfuerzo (peritajes, trazabilidad, etc.).

• Firma electrónica avanzada (FEA):Le entrega mucha más fuerza probatoria al documento, porque:

  • Está certificada por un proveedor acreditado.

  • Permite acreditar quién firmó y si el documento fue alterado.

Para operaciones inmobiliarias de alto monto (como venta de parcelas y casas), muchos estudios recomiendan usar FEA para promesas, sobre todo si luego se quiere exigir su cumplimiento o probar un incumplimiento.

4. Escrituras privadas vs escrituras públicas en la era digital

Aquí está el gran punto: no es lo mismo una promesa o un contrato de corretaje que la compraventa definitiva del inmueble.

4.1. Instrumento privado

Un instrumento privado es un documento firmado por las partes sin intervención de notario al momento de la firma. Puede ser papel o electrónico.

• Si es papel: se firma a mano.

• Si es electrónico: se firma con FES o FEA.

En Chile, los instrumentos privados electrónicos suscritos mediante firma electrónica tienen el valor probatorio que les asignen las reglas generales (según el tipo de firma y cómo se acredite su autenticidad).

Muchos contratos asociados al negocio inmobiliario (corretaje, mandatos, reservas, promesas) pueden perfectamente quedar bajo esta categoría.

4.2. Escritura pública (la compraventa definitiva)

La compraventa de bienes raíces sí está sometida a una solemnidad especial: debe otorgarse por escritura pública ante notario, según el Código Civil y la normativa urbanística.

Esa escritura pública:

• Se firma ante notario (o bajo el sistema que el notario utilice para escritura digital).

• Luego se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

Con la Ley 19.799, es posible que esa escritura pública exista en formato electrónico, siempre que sea suscrita con firma electrónica avanzada y cumpla las exigencias técnicas. La ley señala que los documentos electrónicos que tengan calidad de instrumento público (como una escritura pública) deben firmarse con FEA.

En simple:

La promesa puede ser electrónica e instrumento privado, pero la compraventa definitiva sigue siendo una escritura pública, que puede ser en papel o digital, pero siempre cumpliendo con las solemnidades notariales.

5. ¿Qué documentos NO se pueden firmar (solo) con firma electrónica?

La Ley 19.799 excluye ciertos casos de ser gestionados exclusivamente con firma electrónica, por ejemplo:

• Actos donde la Constitución o la ley exijan una solemnidad que no puede cumplirse digitalmente.

• Actos que requieran la comparecencia personal de una parte o autoridad.

• Varios actos de derecho de familia (matrimonio, ciertos tipos de testamentos, etc.).

En inmobiliaria, el problema no es tanto “si se puede o no firmar electrónico”, sino:

• Qué tipo de documento es (promesa vs compraventa).

• Qué solemnidades exige la ley (privado vs público).

• Qué tipo de firma electrónica se está utilizando (simple o avanzada).

  
  

6. Recomendaciones prácticas para compradores y vendedores

Si estás en el negocio de compra/venta de parcelas o propiedades, estas ideas te pueden ayudar a usar bien la firma electrónica:

1. Identifica qué estás firmando

   • Si es reserva, corretaje, mandato o promesa, probablemente puedes trabajarlo como instrumento privado electrónico.

   • Si es la compraventa definitiva, hablamos de escritura pública: papel o digital, pero siempre con intervención de notario.

2. Prefiere Firma Electrónica Avanzada (FEA) en contratos clave Para promesas de compraventa y documentos de alto monto, la FEA entrega:

   • Mayor seguridad jurídica.

   • Mejor posición probatoria en caso de juicio.

3. Cuida el contenido de las promesas La Corte Suprema ha analizado y declarado abusivas ciertas cláusulas de promesas de compraventa de viviendas, especialmente cuando afectan consumidores en proyectos inmobiliarios masivos. No basta con que el documento esté “bien firmado”; también debe tener cláusulas equilibradas y claras.

4. Revisa la individualización del inmueble Rol, comuna, superficie, lote, plano, etc. Mientras más preciso, mejor. Esto es clave tanto en una promesa como en la escritura.

5. Asesórate Aunque la firma electrónica simplifica mucho la vida, no reemplaza el consejo profesional. Para operaciones relevantes, conviene consultar con:

   • Un abogado experto en inmobiliario.

   • Tu notaría de confianza, especialmente para coordinar escrituras digitales.

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7. En resumen

• En Chile, la firma electrónica (simple o avanzada) tiene plena validez legal y se considera equivalente a la firma manuscrita, con ciertas excepciones.

• Muchas etapas del negocio inmobiliario (corretaje, mandatos, reservas y promesas de compraventa) pueden gestionarse como instrumentos privados electrónicos.

• La compraventa definitiva de un inmueble sigue exigiendo escritura pública e inscripción en el Conservador, aunque hoy esa escritura puede ser también digital, firmada con firma electrónica avanzada.

• Usar bien la firma electrónica no solo ahorra tiempo: también aumenta la trazabilidad, la seguridad y la formalidad de las operaciones. Fuentes consultadas:

  • Ley N° 19.799 sobre documentos electrónicos, firma electrónica y servicios de certificación de dicha firma, Biblioteca del Congreso Nacional de Chile y plataforma LeyChile. Biblioteca del Congreso Nacional+2LeyChile+2

  • Reglamento de la Ley 19.799 sobre documentos electrónicos y firma electrónica, Ministerio de Hacienda / Servicio Nacional de Aduanas. aduana.cl

  • ChileAtiende – Ficha “Firma Electrónica Avanzada (FEA)”, Gobierno de Chile. ChileAtiende

  • Subsecretaría de Economía – Guías e instructivos sobre Firma Electrónica Avanzada y prestadores acreditados. entidadacreditadora.gob.cl+1

  • “Guía legal de firma electrónica en Chile”, Webdox CLM (análisis práctico de firma electrónica simple y avanzada). webdoxclm.com

  • “El documento electrónico en el derecho civil chileno”, F. J. Fernández Acevedo, Revista de Derecho, Universidad de Chile (análisis doctrinal de la Ley 19.799). SciELO

  • Doctrina sobre el contrato de promesa en Chile (por ejemplo, “El contrato de promesa” de Juan Andrés Orrego; artículos doctrinales y fallos comentados en Scielo y universidades). juanandresorrego.cl+2SciELO+2

  • Artículos sobre jurisprudencia reciente en promesas de compraventa de inmuebles (Corte Suprema y análisis en estudios jurídicos chilenos). Becker Abogados Chile+3Academia de Derecho Civil UDP+3