¿Cuántas propiedades puede vender una persona natural en Chile sin pagar tantos impuestos?

Lo que realmente pasa cuando una persona natural vende propiedades en Chile

En el mundo de las parcelas e inversiones inmobiliarias se repite mucho esta frase:

“Una persona natural solo puede vender hasta 300 millones o 4 propiedades; si se pasa, el Estado se queda con el 40% de la ganancia”.

Suena dramático… pero no es así como funciona la ley.

En este artículo te explicamos, en lenguaje simple, qué dice hoy la normativa chilena sobre:

• El famoso tope de 300 millones / 8.000 UF

• El mito de las “4 propiedades al año”

• Cuándo aparece el 40% de impuesto

• Y si realmente conviene crear una sociedad para pagar menos impuestos.

  
  

1. El verdadero límite: 8.000 UF de ganancia en toda tu vida

Cuando una persona natural vende una casa, departamento, parcela o sitio, lo que mira el Servicio de Impuestos Internos (SII) no es el número de propiedades que vendes, sino la ganancia que obtienes.

En simple:

Ganancia = Precio de venta – Costo de adquisición (reajustado)

La ley entrega un beneficio muy potente a las personas naturales:

La ganancia en la venta de bienes raíces puede estar exenta de impuesto hasta un tope único de 8.000 UF en toda tu vida, siempre que cumplas ciertos requisitos.

Ese tope es sobre la ganancia, no sobre el precio de venta.Por eso se suele hablar de “unos 300 millones aprox.”: es la traducción a pesos de esas 8.000 UF para un determinado año.

Y algo clave:

Este beneficio es independiente del número de propiedades que vendas. No existe un límite legal de “máximo 4 propiedades”.

2. ¿Qué pasa si superas las 8.000 UF de ganancia?

Si, sumando distintas ventas a lo largo de tu vida, tus utilidades inmobiliarias superan las 8.000 UF, el exceso sí paga impuesto.

Ahí tienes dos caminos principales:

a) Incluir la ganancia excedente en tu Impuesto Global Complementario

La ganancia que excede las 8.000 UF se suma a tus otros ingresos del año (sueldos, boletas, arriendos, etc.) y tributa con la tabla progresiva del Impuesto Global Complementario, que en su tramo más alto llega a 40%.

De ahí sale la frase:

“El Estado se queda con el 40% de la ganancia”.

Pero es una exageración simplificada:

• Solo aplica si efectivamente llegas al tramo más alto de la tabla.

• Y es sobre la ganancia afecta, no sobre el precio completo de la parcela.

  
  

b) Optar por un impuesto único del 10%

La normativa permite a la persona natural elegir que el exceso sobre las 8.000 UF pague un Impuesto Único y Sustitutivo con tasa 10%.

En la práctica, muchos contribuyentes eligen este camino porque:

• Es simple de calcular.

• Y suele ser más conveniente que caer en un tramo alto del Global Complementario.

  
  

3. ¿Y las “4 propiedades al año”? ¿De dónde sale ese número?

Esta es la parte donde mito y realidad se mezclan.

La ley chilena no dice en ninguna parte:

“Si una persona natural vende 4 propiedades en un año, automáticamente queda como habitual”ni“Si vende más de 4, paga 40% de impuesto”.

Lo que sí existe es el concepto de habitualidad:

• Si el SII concluye que te dedicas habitualmente a la compra y venta de inmuebles (es decir, que es un negocio), el tratamiento tributario cambia.

• En IVA, el reglamento dice que para determinar la habitualidad se analiza la naturaleza, cantidad y frecuencia de las operaciones, y el ánimo con que compraste las propiedades (uso propio vs. reventa).

  
  

Además, en ciertos casos específicos (por ejemplo, subdivisión de terrenos urbanos o rurales, o venta de edificios por pisos o departamentos), se ha usado el plazo entre la adquisición/construcción y la venta como indicador. Estos criterios se han ido ajustando con las reformas, pero la idea central se mantiene: el SII mira el comportamiento global, no solo un número de ventas.

Entonces, ¿por qué algunos hablan de “4 propiedades”?

• Porque algunos asesores usan ese número como regla práctica de alarma:

  “Si ya estás vendiendo 3–4 inmuebles en un año, el SII podría interesarse en tu caso y analizar si actúas como inversionista profesional”.

• Pero es una orientación comercial o doctrinaria, no un límite legal escrito.

En resumen:

No existe un límite legal de “4 propiedades al año”.Lo que existe es el deber de analizar, caso a caso, si actúas como persona natural que vende ocasionalmente su patrimonio, o como un actor habitual del negocio inmobiliario.

4. ¿Conviene crear una sociedad para invertir en inmuebles?

Aquí aparece la pregunta típica del inversionista:

“¿Me conviene formar una SpA o Ltda para comprar y vender propiedades y así optimizar impuestos?”

La respuesta corta es:👉 Depende de tu escala y de tu estrategia. Veamos las diferencias principales.

Persona natural: ventajas y límites

Ventajas:

• Acceso al beneficio de las 8.000 UF de ganancia exenta en toda la vida.

• Posibilidad de optar al 10% único sobre el exceso.

• Estructura simple: no debes llevar contabilidad completa de empresa si no tienes actividad comercial asociada.

• Ideal cuando vendes pocas propiedades o cuando la idea es liquidar patrimonio familiar (por ejemplo, vender 1–3 parcelas que compraste hace años).

Desventajas:

• Si el SII te calificara como habitual, podrías terminar igual afecto a IVA y otras reglas más complejas.

• No separas riesgos: demandas o deudas se vinculan directo a tu patrimonio personal.

  
  

Sociedad (SpA, Ltda, sociedad de inversiones / inmobiliaria)

Ventajas:

• Separa patrimonio: los inmuebles quedan en la sociedad, lo que ayuda a ordenar riesgos y participación entre socios.

• Más cómodo si tienes varios socios o inversionistas.

• Para proyectos de desarrollo inmobiliario grande (subdivisiones, construcción y venta, etc.), es prácticamente la forma natural de operar.

Desventajas:

• Una sociedad no tiene el beneficio de las 8.000 UF de ganancia exenta: eso es solo para personas naturales.

• En general, las utilidades pasan por:

  • Impuesto de Primera Categoría (empresa), y luego

  • Impuestos personales al retirar (Global Complementario o Adicional).

• Si la sociedad es considerada habitual (lo que es muy probable en una inmobiliaria), la venta de ciertos inmuebles puede estar afecta a IVA, con toda la carga de cumplimiento que eso implica.

• Más costos: contabilidad, asesoría permanente, escrituras, etc.

  
  

5. ¿Qué recomiendo para alguien que compra y vende parcelas?

Esto no es asesoría personalizada (para eso siempre es mejor sentarse con un contador o abogado tributario), pero a modo general:

a) Si tu escenario es más bien patrimonial / familiar

Ejemplos:

• Compraste una parcela para ti, y con los años decides venderla.

• Tienes 2–3 parcelas que compraste como inversión de largo plazo, no estás todos los meses comprando y vendiendo.

En este tipo de caso, normalmente conviene seguir como persona natural:

• Aprovechas el beneficio de las 8.000 UF de ganancia exenta.

• Puedes evaluar, si lo superas, si te conviene el 10% único.

• Evitas la burocracia y costo de una sociedad que quizás no necesitas.

b) Si tu modelo es claramente negocio inmobiliario

Ejemplos:

• Compras y vendes propiedades de manera constante.

• Haces proyectos de subdivisión de terrenos rurales o urbanos para vender varias unidades.

• Tienes socios, financiamiento bancario, plan de varios proyectos seguidos.

En ese escenario, es muy probable que el SII te vea como inversionista habitual de todas maneras. Ahí:

• Una sociedad inmobiliaria o de inversiones suele ser la vía más ordenada.

• Te permite sumar socios, separar patrimonios, acceder a financiamiento estructurado.

• Pero ya estás en ligas donde una asesoría tributaria formal es casi obligatoria.

  
  

6. Planificación responsable, no “jugar” con los impuestos

Es tentador pensar en “jugar” con la figura jurídica para pagar menos impuestos. Sin embargo:

• La ley chilena tiene herramientas como la Norma General Antielusión, que permite al SII desarmar estructuras artificiales si se usan solo para evitar impuestos.

• Lo razonable no es esconder operaciones, sino planificar bien:

  • Elegir cuándo vender.

  • Ver si te conviene compartir propiedad con tu cónyuge u otros familiares (cada uno con sus 8.000 UF, bien asesorado).

  • Definir si el volumen de operaciones justifica una empresa.

En otras palabras:

No se trata de “hacerle la trampa” al sistema, sino de usar correctamente las reglas que existen, con una estrategia clara y documentada.

7. Conclusiones para quienes miran parcelas como inversión

Si estás pensando en comprar o vender parcelas en Chile, quédate con estas ideas:

• ✅ No existe un límite legal de “4 propiedades al año”.

• ✅ Lo que manda es la ganancia acumulada: tienes hasta 8.000 UF de utilidad exenta de impuesto como persona natural no habitual.

• ✅ Sobre lo que exceda ese tope, puedes:

  • Integrarlo al Global Complementario (tasa hasta 40%), o

  • Optar por un impuesto único del 10% sobre esa ganancia.

• ✅ Una sociedad no accede a las 8.000 UF, pero puede ser útil cuando ya eres un actor claramente empresarial.

• ✅ Para un inversionista “normal”, que vende algunas propiedades en su vida, muchas veces es mejor aprovechar bien el régimen de persona natural, con buena planificación y asesoría.