¿Esto es condominio? ¿Qué pasa con la Ley 3.516? ¿Y si mi vecino pone un criadero al lado?

1. Cuando te hablan de “Ley 3.516”, ¿de qué te están hablando?

La famosa “Ley 3.516” en realidad es el Decreto Ley N° 3.516 de 1980, que regula la subdivisión de predios rústicos en Chile.

Cuando tú compras una parcela bajo este decreto, en simple estás comprando:

• Un lote fuera de límite urbano, en zona rural.

• De al menos 0,5 hectáreas (5.000 m²).

• Que debe mantener destino agrícola, ganadero o forestal, según lo que también refuerza la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).

Es decir: la ley no pensó estas parcelas como “barrios residenciales de ciudad en el campo”, sino como suelo rural productivo, donde se permite una casa, sí, pero con lógica de campo.

2. ¿Es condominio o es parcelación? (Spoiler: casi siempre es parcelación)

Muchas empresas hablan de “condominio rural” porque suena ordenado y bonito. Pero legalmente hay una diferencia gigante entre:

• Una parcelación DL 3.516, y

• Un condominio regulado por la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria.

La Ley 21.442 y las circulares del MINVU dicen algo clave:

Los predios rústicos subdivididos conforme al DL 3.516 no pueden acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria (es decir, no pueden ser condominio “legal” como los de ciudad).

Entonces, cuando tú compras:

Parcelación DL 3.516

• Compras un rol propio, un predio rural independiente.

• El proyecto está certificado por el SAG como subdivisión rural.

• No hay, por ley, “copropiedad” ni “gastos comunes obligatorios” por la Ley 21.442.

Condominio (Ley 21.442)

• Todo está bajo copropiedad: hay bienes comunes, reglamento de copropiedad, asamblea, administrador, etc.

• Requiere un reglamento de copropiedad en escritura pública e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces para ser válido frente a todos.

Por eso, si el proyecto está aprobado como subdivisión rural DL 3.516, no es condominio en el sentido legal, aunque la publicidad le ponga ese nombre.

3. ¿Qué mira el SAG y por qué se habla de que los “reglamentos internos” están prohibidos?

El SAG es quien revisa y certifica que la subdivisión cumple el DL 3.516, y desde 2022 lo hace con criterios más estrictos, establecidos en la Circular N° 475 y otras normas.

Esa circular dice, entre otras cosas, que el SAG debe suspender o rechazar proyectos de subdivisión cuando:

• El diseño de los lotes hace imposible o muy difícil el uso agropecuario.

• Hay antecedentes que muestran que el proyecto en realidad se destina a uso residencial urbano (calles tipo condominio, áreas comunes de recreación, etc.).

• Existen reglamentos o documentos que prohíben actividades agrícolas o que declaran un destino residencial urbano.

En simple: si el proyecto incluye un “reglamento interno” que diga cosas como “se prohíbe tener animales”, “se prohíbe sembrar”, “esto es solo para vivir”, el SAG lo puede tomar como prueba de que estás urbanizando el campo, y rechazar la subdivisión.

Por eso se dice que, en la práctica, los reglamentos que pretenden convertir la parcelación en condominio y prohibir el uso rural están “prohibidos”: chocan directo con el espíritu del DL 3.516.

4. “Reglamento interno”, “manual de convivencia” y otros papeles: ¿qué vale de verdad?

Cuando tú vas a comprar, suele aparecer este papel mágico:

“Aquí está el reglamento interno / manual de convivencia, está pasado por notaría”.

Y ahí hay que distinguir:

a) Documento solo notarizado

Si el documento solo está firmado ante notario o protocolizado, pero no está inscrito en el Conservador, jurídicamente es:

• Un acuerdo privado entre quienes lo firman.

• No es un “reglamento de copropiedad” de condominio en el sentido de la Ley 21.442.

• No se vuelve automáticamente obligatorio para todos los futuros dueños, salvo que se amarre bien en las escrituras individuales.

b) Reglamento de copropiedad “de verdad”

En un condominio real, el Reglamento de Copropiedad:

1. Se hace por escritura pública, y

2. Se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.

Recién ahí:

• Es visible para cualquiera que pida un certificado.

• Es oponible a terceros (incluidos los que compran después).

Pero recuerda:Si el terreno se subdividió por DL 3.516, la propia Ley de Copropiedad prohíbe que se acoja al régimen de copropiedad.

O sea: aunque te pasen un “reglamento de copropiedad” precioso, si la base es una subdivisión rural 3.516, no por eso se convierte en condominio.

5. Ya compraste parcela y te fuiste a vivir al campo… ¿qué pasa con el vecino que pone animales, criaderos o hace ruido?

Aquí está la parte delicada y donde hay que ser súper honestos.

Cuando te vas a vivir al campo, te estás yendo a una zona rural donde la ley autoriza actividades agrícolas y ganaderas:

• Tener animales: vacas, caballos, ovejas, gallinas, cerdos, perros, etc.

• Trabajar con maquinaria agrícola.

• Hacer manejos forestales.

Entonces, de partida:

• No puedes exigir silencio de ciudad en el campo.

• No puedes pedir que se prohíba “tener animales” porque eso atacaría directamente el destino rural del predio.

Pero eso no significa que el vecino pueda hacer lo que quiera sin límites. Hay situaciones donde sí puedes actuar.

5.1. ¿Cuándo es solo “vida de campo” y cuándo se vuelve un problema?

En general:

• Normal: ruidos ocasionales de animales, olor típico de establo, uso razonable de maquinaria en horarios lógicos.

• Problemático:

  • Criaderos masivos o mal manejados que generan olores insoportables, moscas, plagas.

  • Actividades industriales o semi-industriales disfrazadas de “campo”.

  • Ruidos muy intensos y permanentes, a horas inadecuadas, que podrían encajar como ruidos molestos según la normativa.

Ahí ya no estás frente a “vida de campo”, sino a posibles faltas sanitarias o ambientales.

5.2. ¿A quién puedes reclamar?

Depende de qué te está afectando:

a) Ruidos molestos

Si el problema son ruidos constantes (motores, maquinarias, música, ladridos excesivos, etc.), tienes varias puertas:

• Municipalidad: muchas comunas tienen ordenanzas sobre ruidos molestos que se aplican también a sectores rurales. Puedes hacer una denuncia para que fiscalicen.

• Juzgado de Policía Local: puedes denunciar directamente ahí los ruidos molestos, y el juez puede sancionar.

• Carabineros: si el ruido es muy intenso o nocturno, puedes llamar para que constaten y deriven al juzgado correspondiente.

Además, para fuentes fijas más grandes (plantas, industrias, etc.), puedes denunciar a través de:

• El portal de la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) y su sistema de denuncias de ruido y contaminación.

b) Olores, insalubridad, criaderos mal manejados

Si el vecino instala un criadero (por ejemplo, de cerdos, perros, aves) y el problema pasa a ser hedor, basura, moscas, roedores, etc.:

• Puedes denunciar ante la SEREMI de Salud de tu región por insalubridad o manejo inadecuado de residuos.

• También puedes acudir a la municipalidad, que muchas veces coordina con salud y medio ambiente.

En todos los casos ayuda mucho:

• Registrar en video/foto lo que ocurre.

• Llevar un pequeño registro de fechas, horarios y tipo de molestia.

• Si hay más vecinos afectados, denunciar en conjunto.

5.3. Pero entonces, ¿no le puedo prohibir tener animales?

En una parcela DL 3.516, tu vecino tiene derecho a hacer uso agropecuario de su terreno, y eso incluye tener animales.

Lo que sí se le puede exigir, vía autoridad, es que:

• Lo haga cumpliendo la normativa sanitaria y ambiental.

• No genere ruidos u olores que sobrepasen los límites razonables definidos en las normas y ordenanzas.

O sea:No puedes exigir “cero animales”, pero sí puedes exigir manejo responsable.

6. ¿Y qué pasa con los reglamentos que prometen “condominio exclusivo, sin animales ni ruidos”?

Si alguien te ofrece una parcelación DL 3.516 con un reglamento que dice cosas como:

• “Se prohíbe tener animales de cualquier tipo”

• “Solo se permite destino habitacional, sin uso agrícola”

• “Esto es un condominio privado con administración obligatoria”

Ahí se juntan varios problemas:

1. Choca con el espíritu del DL 3.516, que exige mantener el destino rural.

2. Puede ser mal visto por el SAG y ser un antecedente para rechazar o cuestionar el proyecto.

3. Muchas veces ese reglamento no es un reglamento de copropiedad inscrito, sino solo un papel notarizado.

Por eso, como comprador, conviene siempre preguntar:

• “¿El proyecto está aprobado como subdivisión rural DL 3.516 o como condominio?”

• “¿Este reglamento está inscrito en el Conservador o solo protocolizado en notaría?”

• “Lo que me están prometiendo, ¿es compatible con que esto sea suelo rural?”

  
  

7. En resumen: qué quiero que te quede claro

1. Cuando compras una parcela por DL 3.516, estás comprando campo de verdad, no un barrio cerrado urbano.

2. Es normal que haya animales, maquinaria y actividades rurales; lo que no es normal es el abuso: ruidos extremos, criaderos insalubres, contaminación.

3. No se puede convertir una parcelación DL 3.516 en condominio por arte de magia con un reglamento, especialmente si:

   • La Ley de Copropiedad prohíbe que esos predios se acojan a copropiedad.

   • El reglamento no está inscrito en el Conservador.

4. Si un vecino se pasa de la raya:

   • Primero, conversa (muchos problemas se arreglan así).

   • Si no hay cambio, puedes denunciar en municipalidad, Juzgado de Policía Local, SEREMI de Salud o SMA, dependiendo del tipo de molestia.

• Cualquier duda nos comentas, Equipo Buenas Parcelas -.