Guía para comprar una parcela sin caer en estafas

Comprar una parcela es un sueño para muchas personas: espacio, naturaleza, proyectos de vida. Pero ese sueño se puede volver un problema si no revisas bien la parte legal.

En Chile han aumentado mucho las estafas con terrenos y loteos. Por eso, antes de enamorarte de la vista, tienes que enamorarte de la carpeta legal.

Esta guía es para que sepas qué revisar, qué documentos pedir y por qué no deberías transferir plata a cualquiera.

1. ¿Qué es la “carpeta legal” de una parcela?

La “carpeta legal” es el conjunto de documentos que sirven para comprobar cosas clave:

• Quién es realmente el dueño del terreno.

• Si el terreno se puede vender (o está hipotecado, embargado, etc.).

• Si la subdivisión (el loteo) está bien hecha y autorizada.

• Qué pasa con agua, luz y caminos: si es algo formal o solo promesa.

• Si existen derechos de agua cuando se dice que la parcela los incluye.

2. Documentos básicos que deberías pedir y entender

2.1. Certificado de Dominio Vigente e inscripción de dominio

Este documento lo emite el Conservador de Bienes Raíces (CBR) y te dice quién es el dueño actual del terreno.

¿Qué debes mirar?

• Que el nombre que aparece como dueño coincida con la persona o empresa que te está vendiendo y la cuenta a la cual se está solicitando el pago.

• Que el rol, superficie y ubicación sean los mismos que te ofrecen.

Aunque no tiene un “vencimiento” legal, en la práctica se considera válido si tiene menos de 90 días. Si es más antiguo, pide uno actualizado antes de firmar la compraventa.

2.2. Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Interdicciones y Prohibiciones

Este certificado, también del Conservador, te muestra si la propiedad:

• Tiene hipotecas (por ejemplo, un crédito hipotecario encima).

• Tiene embargos (juicios, deudas).

• Tiene prohibiciones de vender.

• Tiene servidumbres (por ejemplo, servidumbres de paso, de tendido eléctrico, etc.).

Si aparece algo que no te han explicado, no sigas hasta aclararlo. También se recomienda que este certificado tenga menos de 90 días. Si es más antiguo, pide uno actualizado antes de firmar la compraventa.

2.3. Historia de los títulos (los famosos “10 años hacia atrás”)

Lo ideal es revisar cómo ha ido cambiando de dueño el terreno durante los últimos años.¿Por qué?

• Para ver si las ventas anteriores fueron ordenadas.

• Para detectar juicios o anotaciones raras.

Esto normalmente lo revisa un abogado en el estudio de títulos, normalmente lo solicitan los bancos, pero como comprador es bueno que sepas que esto existe y que lo puedes exigir.

2.4. Resolución de Subdivisión y plano visado

Si estás comprando una parcela en un loteo rural, tiene que existir:

• Una resolución de subdivisión (por ejemplo, del SAG en predios rústicos).

• Un plano visado donde salgan los lotes con su número, superficie, caminos y servidumbres.

¿Qué debes revisar?

• Que el número de parcela y Rol que te ofrecen sea el mismo que aparece en el plano.

• Que la superficie calce.

  
  

2.5. Avalúo fiscal y contribuciones

Con el certificado del Servicio de Impuestos Internos (SII) puedes ver:

• El rol de la propiedad.

• El avalúo fiscal.

• Si la propiedad paga o no paga contribuciones.

Pide comprobar que las contribuciones estén pagadas al día y que el rol que aparece en el certificado coincida con el de los otros documentos.

2.6. Derechos de agua (si te dicen que la parcela “tiene agua”)

Cuando alguien dice “la parcela se vende con agua”, deberías pedir algo más que una foto de una llave o una noria.

Idealmente debería existir:

• Documentación referente a la entrega de agua

• O, si se trata de un APR o comité de agua, los documentos del comité y la resolución correspondiente.

Preguntas clave:

• ¿De dónde viene el agua?

• ¿Cuánta agua está asegurada (caudal)?

• ¿Cómo se reparte entre los propietarios del loteo?

• ¿Está inscrito en la DGA (Dirección general de aguas)?

• ¿Tiene certificación sanitaria?
  

2.7. Certificados municipales y otros

No siempre estarán porque son "secundarios", pero son super utiles:

• Certificado de no expropiación.

• Certificado de uso de suelo (cuando aplica).

• Situación frente a planes reguladores o restricciones especiales.

Esto ayuda a saber si a futuro podrían pasar cosas como expropiaciones, caminos nuevos, limitaciones de construcción, etc.

3. ¿Con qué fechas deben estar los documentos?

En Chile muchos certificados no tienen fecha de vencimiento escrita en la ley, pero en la práctica se usa el criterio de “vigencia razonable”.

Regla simple para ti como comprador:

• Certificados del Conservador (dominio vigente, hipotecas y gravámenes):👉 Pídelos con menos de 90 días desde la fecha de emisión.

• Certificados municipales:👉 Idealmente con menos de 90 días.

• Avalúo fiscal / contribuciones:👉 Con la información del semestre en curso.

¿Por qué tanto cuidado? Porque si usas documentos muy antiguos, puede que hayan pasado cosas importantes en el medio: una hipoteca nueva, un embargo, una prohibición, una demanda, etc., y no te enteras.

4. Estafas típicas al comprar parcelas

Algunas situaciones que se repiten mucho:

1. Loteos “de papel” Te venden una parcela en un proyecto que no está correctamente subdividido, o que ni siquiera existe formalmente.

2. Suplantación del vendedor Un estafador consigue la carpeta legal, publica avisos con esos datos, muestra documentos reales y pide reservas… pero la plata se va a su cuenta, no a la del dueño.

3. Transferencias a terceros “de confianza” Te piden pagar a nombre de una persona “que trabaja con el dueño”, un “gestor” o un “corredor”, en vez de transferir directamente al titular o la empresa propietaria.

4. Reservas por WhatsApp sin respaldo Depósitos sin contrato, sin promesa de compraventa, sin instrucciones notariales, sin detalle de condiciones. Si algo sale mal, no tienes cómo reclamar.

   
   

5. Cómo protegerte tú al comprar

5.1. A quién le transfieres la plata

Regla de oro:

Siempre debes transferir a la empresa o persona que aparece como dueña del terreno en los documentos oficiales, no a terceros.

Lo ideal es usar:

• Instrucciones notariales: el dinero queda en la notaría y solo se libera cuando se cumple lo acordado (por ejemplo, cuando el Conservador inscribe la compraventa).

• O un vale vista a nombre del vendedor, entregado bajo condiciones claras.

  
  

5.2. ¿Por qué algunos vendedores no entregan la carpeta legal a cualquiera?

Esta es una pregunta muy frecuente, y la respuesta tiene toda la lógica del mundo.

Cuando un vendedor serio no entrega la carpeta legal completa a cualquiera, lo hace por estas razones:

1. Evitar que estafadores usen esa información para engañar a terceros Con una carpeta legal completa en la mano, un estafador puede:

   • Publicar avisos de esas mismas parcelas.

   • Mostrar documentos reales (certificados, planos, etc.) para generar confianza.

   • Cobrar reservas o “anticipos” a personas que no tienen idea de que él no es el dueño ni el corredor oficial.

2. Proteger los datos de los propietarios En escrituras y certificados aparecen RUT, direcciones y otros datos personales que también se pueden usar para fraudes.

3. Mantener ordenado el proceso de venta Entregar la documentación completa solo a interesados que:

   • Se identifican.

   • Han visitado el proyecto.

   • Están realmente evaluando comprar.

   Eso permite tener un registro de quién maneja la información legal y con qué propósito.

4. Tener trazabilidad Con la informacion de la transferencia realmente sabes de que cuenta y rut salio el dinero, con ello se sabe quien realmente esta solicitando esta informacion.

6. Checklist rápido antes de comprar tu parcela

Para terminar, te dejo un resumen que puedes usar como lista de verificación:

1. ¿La parcela realmente existe y está inscrita?

   • Certificado de Dominio Vigente y copia de la inscripción.

2. ¿Se puede vender sin problemas?

   • Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Interdicciones y Prohibiciones (menos de 90 días).

3. ¿La subdivisión está autorizada?

   • Resolución de subdivisión y plano visado.

   • El número de parcela y la superficie deben coincidir con lo que te ofrecen.

4. ¿El rol y el avalúo fiscal están claros?

   • Certificado de avalúo y contribuciones al día.

5. Si te dicen que “tiene agua”

   • Documentación formal del sistema que la suministra (APR, pozo común, etc.).

6. Si te dicen que “tendrá luz”

   • Algún respaldo: proyecto aprobado, convenio con empresa eléctrica, etc.

7. ¿Revisó los títulos un abogado de tu confianza?

   • Si tienes los medios, contrata un abogado para que revise toda la información.

8. ¿A quién vas a transferir el dinero?

   • Solo al dueño o a la empresa dueña, idealmente con vale vista con instrucciones. - Cualquier consulta no dudes en contactarnos.-