¿Comprar una parcela sin agua ni luz? Qué significa, cómo regularizar y qué evitar

Comprar una parcela “sin agua ni luz” no es ilegal, pero sí implica más trámites, tiempo y costos. Para vivir o construir legalmente vas a necesitar:

1. Electricidad (conectarte a la empresa o partir con solar bien instalado).

2. Agua (conectarte a APR/sanitaria, o hacer un pozo con permisos).

3. Aguas servidas (fosa séptica o planta compacta autorizada).

4. Con eso en regla, la municipalidad te entrega permiso de edificación.

   
   

   

   
   

Antes de comprar: preguntas que te ahorran dolores de cabeza

Hazle estas preguntas al vendedor (y pide respaldos por escrito):

1. ¿Qué se puede construir aquí? Pide el Certificado de Informaciones Previas (CIP) de la municipalidad.

2. ¿Hay agua cerca? ¿Existe APR (agua rural) o empresa sanitaria que te conecte? ¿Tienen “factibilidad” (cupo) hoy?

3. ¿Hay luz cerca? ¿La empresa eléctrica llega a la ruta del terreno o cuánto faltaría extender?

4. ¿Existen servidumbres inscritas? (paso para vehículos, zanjas, postes y tuberías a la red/camino público).

5. Si no hay red, ¿puedo hacer pozo y fosa? ¿El suelo lo permite? ¿Qué permisos piden?

6. ¿Cuánto demoran los permisos? (agua, luz, sanitaria, municipalidad).

7. ¿Puedo hacer una casa prefabricada ya? (sin servicios aprobados suelen negarte el permiso).

   
   

Electricidad: tres caminos claros

1) Conectarte a la red de la empresa eléctrica

• Pides factibilidad: la empresa revisa si llega y cuánto cuesta extender.

• Haces tu instalación interior con un electricista autorizado y la declaras (TE1).

• Pagas lo que corresponda, firmas contrato y te instalan medidor/empalme.

Ventaja: energía estable y regularizada.Desafío: si la red está lejos, la extensión puede ser cara y lenta.

2) Partir con solar (off-grid o híbrido)

• Puedes vivir con paneles + baterías. Igual necesitas una instalación segura y declarada.

• Si más adelante te conectas a la red (y quieres inyectar excedentes), tramitas la conexión de tu generadora.

Ventaja: llegas a vivir rápido sin esperar obras externas.Desafío: inversión inicial y buen diseño (baterías, respaldo en días nublados).

3) No hay red cercana (por ahora)

• Negocia con vecinos para compartir trazado o dividir costos.

• Gestiona servidumbres para postes y zanjas.

• A veces conviene empezar con solar y pedir conexión más adelante.

Agua potable: tres alternativas

1) APR/SSR (agua rural, comunitaria)

• Si tu parcela está dentro del área del APR y hay cupo, te entregan factibilidad y luego haces la conexión.

• Pagas derechos, medidor y obras (según el caso).

Ventaja: suele ser más económico que perforar pozo.Desafío: a veces no hay cupos o la red no llega a tu sector.

2) Sanitaria (empresa concesionada)

• Si opera en la zona, te dan factibilidad y conexión como en la ciudad.

Ventaja: servicio regulado y estándar urbano.Desafío: no siempre hay cobertura en sectores rurales.

3) Pozo propio (cuando no hay red)

• Debes diseñar y construir la captación con empresa especializada.

• Trámites típicos: permisos/avisos sanitarios y, si corresponde, derecho de aguas.

• Se exige análisis de calidad para consumo humano.

Ventaja: independencia del APR/sanitaria.Desafío: no hay garantía de encontrar agua suficiente o de buena calidad; hay costos de perforación y bombeo.

Aguas servidas: fosa séptica o planta compacta

Si no existe alcantarillado, necesitarás un proyecto sanitario:

• Fosa + drenajes o planta compacta (más eficiente, suele costar más).

• Un profesional diseña, presentas a la autoridad sanitaria y obtienes resolución.

• Eso se adjunta a tu permiso de edificación.

  
  

¿Puedo construir sin agua ni luz “regularizadas”?

En general no. Para que la municipalidad te apruebe permiso de edificación, pide:

• Agua y alcantarillado: factibilidad de APR/sanitaria o tu proyecto sanitario aprobado (pozo y fosa/planta).

• Electricidad: no siempre lo piden para el permiso, pero lo necesitarás para habitar con seguridad y en regla.

Traducción simple: si no acreditas cómo tendrás agua y cómo tratarás aguas servidas, no te aprueban construir.

Rutas de regularización según tu caso (elige tu camino)

• A) Hay APR o sanitaria con cupo - Pide factibilidad → paga derechos/obras → conexión → presenta ese certificado al pedir permiso de edificación.

• B) No hay APR, la eléctrica sí llega - Avanza con luz (factibilidad + TE1 + medidor) y, para el agua, prepara pozo + proyecto sanitario hasta que exista red.

• C) No hay APR ni eléctrica cercana - Parte con solar y pozo + fosa/planta (todo autorizado). Más adelante, si llegan las redes, te conectas.

• D) Sólo falta el alcantarillado - Diseña fosa/planta, tramita autorización sanitaria y adjunta esa resolución a tu permiso.

  
  

Errores típicos (y cómo evitarlos)

1. Comprar sin servidumbres para pasar con tuberías/postes: luego no puedes conectar. → Pídelas inscritas.

2. Creer que “después veo el pozo”: puede no haber caudal o salir mala calidad. → Haz estudio y presupuesto.

3. Pensar que el permiso municipal es trámite menor: sin agua/alcantarillado definidos, lo observan o rechazan.

4. No calcular extensiones (electricidad/agua): el “último tramo” suele ser el más caro.

5. Instalar solar sin diseño: si subestimas baterías o consumo, vivirás a apagones.

Glosario

• APR / SSR: Agua Potable Rural. Sistema comunitario que abastece a sectores rurales. Si hay cupo, te conectan.

• Catastro/Derecho de aguas: Inscripción que te da el derecho legal a usar agua (pozo).

• CIP: Certificado municipal que dice qué se puede construir en tu terreno.

• DOM: Dirección de Obras Municipales. Te da el permiso de edificación.

• Empalme/Medidor: Conexión física de tu parcela a la red eléctrica.

• Factibilidad: Papel de APR/sanitaria/eléctrica que dice “sí, te podemos conectar”.

• Fosa séptica / Planta compacta: Sistemas para tratar aguas servidas donde no hay alcantarillado.

• Netbilling: Si tienes solar y te conectas a la red, puedes inyectar excedentes y te los descuentan.

• OGUC/LGUC: Reglas que fijan qué documentos te pedirán para construir.

• Permiso de edificación: Autorización para construir legalmente.

• Pozo: Perforación para sacar agua subterránea (requiere permisos y análisis de calidad).

• Resolución sanitaria: Aprobación de salud para pozo y fosa/planta.

• SEC: Superintendencia que controla que la electricidad esté bien instalada.

• Servidumbre: Permiso legal para pasar por el predio de otro con zanjas, postes o vehículos.

• TE1 (Electricidad): Declaración de que tu instalación eléctrica interior está bien hecha y segura.

• TE4 (Solar conectado a red): Aviso para generación distribuida (cuando inyectas a la red).