Crédito hipotecario vs. crédito directo: ¿cuál te conviene para comprar una parcela?
- German Estuardo Morales
- 23 jul
- 3 Min. de lectura
1. ¿De qué estamos hablando?
Crédito hipotecario (banco)
Préstamo de largo plazo (hasta 30 años) con garantía hipotecaria sobre la propiedad. Requiere evaluación financiera profunda: renta, carga financiera, deudas, DICOM, antigüedad laboral, etc.
Crédito directo (inmobiliaria/desarrollador)
Financiamiento que ofrece la propia empresa vendedora. Suele ser a plazo corto o medio (12–60 meses), con tasas más altas que un banco, pero con menos exigencias y más rapidez. La garantía típica es un pagaré y/o una prohibición de enajenar inscrita en el Conservador.
2. Comparación rápida
Variable | Crédito hipotecario | Crédito directo |
Plazo típico | 10–30 años | 1–5 años (a veces 7) |
Tasa/CAE | Más baja (depende del mercado) | Más alta (riesgo + plazo corto) |
Pie mínimo | 10–20% del valor | Negociable (desde 10% o cuotas iniciales) |
Garantía | Hipoteca inscrita | Pagaré + prohibición de enajenar / reserva de dominio |
Tiempo de aprobación | 30–60 días (evaluación + tasación + escrituración) | 1–15 días (depende de la empresa) |
Gastos asociados | Tasación, estudio de títulos, notaría, conservador, seguros obligatorios | Menos gastos formales; algunos cobran comisión de apertura |
Flexibilidad requisitos | Baja (reglas bancarias estrictas) | Alta (criterios internos del vendedor) |
Prepagos | Permitidos con condiciones (comisión) | Generalmente libres o con comisión menor |
Registro en sistema financiero | Sí (afecta tu carga financiera futura) | Puede no aparecer como deuda bancaria |
CAE (Carga Anual Equivalente): indicador que resume el costo total del crédito (tasa, comisiones, seguros). Compáralo siempre, no sólo la tasa.
3. ¿Qué conviene en cada escenario?
Elige crédito hipotecario si:
Quieres cuotas bajas y pagarlo tranquilo en años.
Cumples con renta estable, buen historial y puedes esperar el proceso bancario.
Quieres tasas menores y proteger tu flujo mensual.
Elige crédito directo si:
Necesitas cerrar rápido para no perder la oferta o descuento.
Tienes ingresos variables, recién iniciada actividad o algún “manchón” en tu historial.
Planeas refinanciar con banco más adelante (estrategia “puente”: compras hoy con crédito directo y luego hipotecas para bajar tasa).
4. Mini‑simulación orientativa
Supongamos una parcela de $25.000.000 con pie del 20% ($5.000.000). Financiarás $20.000.000.
A) Hipotecario 20 años, CAE 6,0%
Cuota aprox. = $143.000 mensuales
Costo total (crédito + intereses): ~$34,3 millones
B) Crédito directo 48 meses, CAE 18%
Cuota aprox. = $585.000 mensuales
Costo total: ~$28,1 millones
Nota: aunque el costo total del B puede parecer menor por plazo corto, el esfuerzo mensual es muchísimo mayor. La pregunta es: ¿tu flujo lo soporta?
(Los números son ejemplos a modo educativo. Cotiza para obtener cifras reales.)
5. Checklist para tomar decisión
Define tu flujo mensual máximo (30–35% de tu ingreso líquido es una regla sana).
Cotiza CAE y gastos totales en al menos 2 bancos y 1 crédito directo.
Pregunta por penalizaciones de prepago y cláusulas de atraso.
Revisa la garantía: ¿hipoteca, pagaré, prohibición de enajenar? ¿Qué pasa si te atrasas 3 cuotas?
Calcula el “plan B”: ¿puedes refinanciar? ¿Qué requisitos exige el banco para sustituir el crédito directo en 12 meses?
6. Estrategia híbrida que muchos usan
Reserva con pie fraccionado + crédito directo corto (12–24 meses).
Mientras tanto, ordenas tu documentación y cargas financieras.
Refinancias con crédito hipotecario (bajas cuota y tasa).
Cancelas el crédito directo y levantas la prohibición.
Requiere planificación pero te permite no perder la oportunidad hoy y mejorar condiciones mañana.
7. Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo usar un crédito de consumo para la parcela?Sí, pero la tasa y el plazo suelen ser peores que un hipotecario. Compáralo como si fuera crédito directo.
¿El banco financia terrenos rurales sin casa?Algunos sí, otros exigen “sitio urbanizado” o proyecto de construcción. Pregunta siempre antes.
¿Qué pasa si me atraso con el crédito directo?Revisa el contrato: pueden ejecutar el pagaré rápidamente. Negocia periodo de gracia o reprogramación.
¿Me conviene pagar más pie para bajar la tasa?En bancos, a veces mejora la evaluación. En crédito directo, puede ayudarte a negociar plazo y tasa.
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